Эксперты предсказывают, что падение ставок по ипотеке может снизить доступность жилья для граждан. Ну а пока что, скажем, в сентябре месяце, в сравнении с августом, объемы сделок на первичном рынке, согласно оценкам консультантов MACON Realty Group, выросли чуть ли не вдвое, и составили не менее 800 квартир.
Надо сказать, что продажи недвижимости в осенние месяцы растут по традиции. Это уже стало общероссийской особенностью, еще ярче проявляемой на юге. Жилая недвижимость очень популярна среди работников сельского хозяйства и курортной сферы, стремящихся трансформировать прибыль, полученную за сезон, в самый надежный и ликвидный, как они уверены, актив — в недвижимость. В рост спроса немаловажный вклад внесла система ипотечного кредитования. По словам руководителя краевого управления Росреестра В. Колодяжного, написавшего в своем микроблоге Twitter, лишь в течение первой недели октября зарегистрировано было 1 749 договоров ипотеки. Растет, кроме спроса на жилье, и объем предложений. Со стороны застройщиков появилось больше информации о строительстве новых проектов, большая часть из которых носит уже не точечный характер, а комплексный и масштабный.
Чем это не свидетельство об окончательном воссоздании и стабилизации рынка недвижимости? И если это станет хорошей новостью для девелоперов, то для рядового гражданина — это плохая весть. Поскольку в России это значит лишь одно — поскольку стоимость жилья будет подниматься, для большей части населения оно будет еще более недоступным. Почему все так? Стоимость жилья — уравнение из трех переменных, речь о спросе, предложении и о ставке по кредиту. Спрос определяет уровень благосостояния людей и их способность покупать квадратные метры, а предложение определяется способностями девелоперов в возведению нужного рынку количества жилья. А ставка по кредиту влияет не только на спрос, а и на предложение. Если процентная ставка высока, то получение ипотечного кредита на приобретение жилья она сделает невыгодным для населения, для бизнеса же она снизит возможности по привлечению заемного капитала для его развития. Если только рынок будет влиять на каждую переменную, ситуация будет сбалансирована, а цены на квартиры — справедливыми. Но если одну из переменных исказят нерыночные факторы, стоимость отклонится от нормы, и на стабильность рынка это повлияет негативно.
Эту зависимость мы хорошо сейчас рассмотрим на примере. Повышение благосостояния людей в докризисные времена способствовало росту спроса на недвижимость. На предложение же влияли нерыночные факторы. Объемы строительства жилищной недвижимости ограничивали и админбарьеры в самом строительстве, и слабые возможности для технологической модернизации, и непрозрачность процедур выделения земли. И спрос, в итоге, превысил предложение, цены на жилье росли достаточно стремительно.
Дело в том, что и сегодня мы видим возможность зарождения новых дисбалансов. Желание государства довести любой ценой ставку ипотечного кредита до европейских стандартов тоже считается нерыночным, а даже опасным. Поскольку многим захочется в данном случае заполучить ипотечный кредит. И большинство застройщиков при этом не смогут адекватно возрастить производственные мощности, ведь для них цена заемных денег останется прежней. И опять спрос превысит предложение. Мы получили, в итоге, снижение ставки ипотечного кредита вкупе с повышением доступности квартир для людей, которая поднимет стоимость жилья, снизив его доступность. Во избежание дисбаланса, рынку следует предоставлять возможность для самостоятельного регулирования его переменных или одинакового стимулирования спроса и предложения.
Способно ли государство справляться со своей регулирующей ролью, это можно увидеть на примере, скажем, Краснодарского края. Тут дан был старт программе «Народная ипотека», в чьих рамках предусматривается понижение процентной ставки до 6-8% годовых. При условии, что количества участников этой программы хватит для оказания влияния на рынок, то государство вынуждено будет приложить максимум усилий на обеспечение компаниям-застройщикам аналогичных преференций. Иначе, неизбежными будут как дефицит жилья, так и повышение цен на него.
И еще об одном долгосрочном решении. Пока жители государства богатеют, а ипотечные ставки естественным образом снижаются, обеспечить россиян жильем можно как с помощью стимулирования спроса на его приобретение, так и посредством развития рынка аренды. Ведь, как известно, даже в государствах с развитой экономикой их население арендует до 40% жилищного фонда. И эта идея не нова. Давайте вспомним о том, как еще в царской России начала двадцатого столетия существовали многоквартирные жилые дома, возведенные для сдачи всех имеющихся в них квартир в наем. Эти дома называли доходными. И внимание к данной теме со стороны государства быстро снизило бы остроту жилищного вопроса, существующего в стране, даже не нарушая рыночных законов и неоправданного скачка цен.